Role Estate Agent's/ Negotiator in property

ESTATE AGENT’S / NEGOTIATOR’S ROLE IN PROPERTY DEALING

Definition of Property Dealing
The National Land Code (NLC) has defined land dealing as “any transaction with respect to alienated land effected under the powers by Division IV, and any like transaction effected under the provisions of any previous land law, but does not include any caveat or prohibitory order”.

Alienated land refers to land with a registered title, whether qualified or final whilst Division IV of the NLC describes all the conditions on dealings with respect of alienated lands.

According to Division IV of the NLC, there are four broad categories of land dealing:

1. TRANSFERS
2. LEASES AND TENANCIES
3. CHARGES AND LIENS
4. EASEMENT

Estate agents or property negotiators role is connected or can affect two of the above type of land dealings; namely transfers and leases and tenancies. The role, or rather the practice and legal conduct of an estate agent (in legal context meaning a registered estate agent or his/her employee) is defined by the governing act the Valuers, Appraisers and Estate Agents Act 1981 as “acting or holding oneself out to the public as ready to act, for a commission, fee, reward or other consideration, as an agent in respect of the sale or other disposal of land and buildings and of any interest therein or the purchase or other acquisition of land and buildings and of any interest therein or in respect of the leasing or letting of land and buildings and of any interest therein.

On a layman’s term, the role of an estate agent or property negotiator can be described as below:

SALE or DISPOSAL – SELLING A PROPERTY	NEGOTIATOR’S ROLE	TASKS
Upon instruction	Marketing, Promoting, Other Product Awareness activity	-Advertising in newspaper, internet, property magazine etc -putting up signboard, banner, bunting -property exhibition, tea party (normally for project marketing)
Closing a transaction	Acting on client’s best interest	-Negotiate on the price for the best deal for the client -Collecting earnest deposit on behalf of owner (client) to secure the deal
	Act as stakeholder	Safeguard the earnest money / deposit money in client’s account. The money will be refunded to purchaser in the event of non-compliance of SPA’s (Sale and Purchase agreement) terms and conditions on the vendor’s part resulting in the transaction being aborted.
Before signing Sale & Purchase Agreement	Advisor (usually given free)	Agent’s knowledge will usually be very helpful for first time buyers/property owners who lack the right information in dealing with first time property transaction. Advices are usually on what are the total incidental costs ie legal fees, valuation fee, stamp duty, processing fee etc. involved in a transaction.
	Recommending / referring a bank / loan package	Experienced agents would be able to recommend selected banks based on past dealings so clients will have the choice to appoint a bank that suits the client’s requirements and can give the best loan package/interest rate/loan margin as well as efficient service.
	Recommending / referring a valuer for panel bank	Experienced agents would be able to recommend selected valuation firms based on past dealings so clients will have the choice to appoint a valuer that can give the best fee and efficient service. Experience agents will always consult with a friendly valuer to make sure that the agreed price is within market value; if the transacted price is above the market value agent should notify / advice clients accordingly to avoid client from having difficulty in loan application / in raising up the down payment amount.
	Recommending / referring a good lawyer / solicitor	Experienced agents would be able to recommend selected law firms based on past dealings so clients will have the choice to appoint a lawyer that can give the best fee and efficient service.
Signing of Sale and Purchase Agreement	Assisting Role	Assist clients to liaise with appointed solicitor prior to the signing of SPA to make sure all agreed terms & conditions / special conditions and any other important matters are clearly mentioned in the SPA.
After Sale Service	Assisting / Advisory Role	Assist clients (both parties) in complying with all terms and conditions stated in sale & purchase agreement from time to time until vacant possession stage.

RENT or LETTING – RENTING OUT A PROPERTY	NEGOTIATOR’S ROLE	TASKS
Upon instruction	Marketing, Promoting, Other Product Awareness activity	-Advertising in newspaper, internet, property magazine etc -putting up signboard, banner, bunting -property exhibition, tea party (normally for project marketing)
Closing a rental	Acting on client’s best interest	-Negotiate on the monthly rental for the best deal for the client -Collecting earnest deposit on behalf of vendor (client) to secure the deal
	Act as stakeholder	Safeguard the rental deposit / deposit money in client’s account. The money will be refunded to tenant in the event of non-compliance of rental agreement’s terms and conditions on the vendor’s part resulting in the tenancy being aborted. In some cases, the agent is responsible for the drafting of the tenancy agreement on behalf of the vendor/tenant with token fee charged to the tenant to cover the drafting/preparation cost and stamping of the final Tenancy Agreement. To make sure all agreed terms & conditions / special conditions and any other important matters are clearly mentioned in the tenancy agreement.
Before signing of Rental or Tenancy Agreement	Advisory Role	General advice related to tenancy (ie advice on amount of deposit, basis of tenancy – whether furnish or un-furnish ect.), Agent’s knowledge will usually be very helpful for first time landlord /tenant/lessee who lack the right information in dealing with first time property tenancy.
Signing of Rental or Tenancy  Agreement	Advisory Role	General advice on tenant & landlord’s rights and responsibilities during the period of tenancy until  termination of the tenancy
After Sale Service	Commence of tenancy executor	Proper handing over of the premise to tenant such as handing over keys of the premise with proper checking / record on inventory included under the tenancy, electric and water meter reading. Agent’s knowledge will usually be very helpful to avoid any dispute in the long run and to make sure process of tenancy runs smoothly.

Professional Fees

ESTATE AGENCY

1. Sale or Purchase

     (a) Land and Buildings

           Maximum fee of 3%

     (b) Fees for other services such as joint venture, sale of company, property swaps, etc.

          Maximum fee of 3%        

     (c) Chattels including Plant and Machinery

           10 % of the proceeds

Minimum fee : As above, subject to a  minimum fee shall be RM1,000 per property.

The above scale applies to any sale or purchase by way of private treaty, tender or any other mode of disposal or acquisition.

For Sale and Marketing of projects by registered estate agents, the fees are to be agreed between the estate agent and the client.

The above scale of fees shall not apply to the sale of foreign properties in Malaysia or sale of Malaysian properties in foreign countries.

2. Lettings

Duration of Tenancy	Maximum (Fee equivalent too)
Up to 3 years	1.25 months gross rental
Exceeding 3 years up to 4 years	1.50 months gross rental
Exceeding 4 years up to 5 years	1.75 months gross rental
Exceeding 5 years	1.75 months gross rental
Exceeding 5 years (without option for renewal)	1.75 months gross rental
Exceeding 5 years (with option for renewal)	1.75 months gross rental plus 0.25 months rental for every additional year

Minimum fee : As above subject to  a minimum fee of 1 month rental.

For tenancies less than one year, the fee may be calculated on a pro rata basis. The above scale shall not apply to serviced offices or apartments or any other premises of a similar nature.

3. Rent Reviews - 50 % of the fees chargeable under lettings

4. Additional Claims

In addition to the fees stated in items 1 to 3, claims may be made for:

(a) the cost of printing, plans, copies of documents, lithography, travelling (only where the distance between the estate agent’s office and the property is more than 40 km) and other expenses actually incurred;

(b) the cost of media advertisements, signboards, brochures and other promotional material.

Note : The above additional claims may not be incurred by the registered estate agent without the prior concurrence of the client.

Panduan Pembelian Rumah

Persediaan Awal Sebelum Pembelian.

Terdapat beberapa perkara yang perlu dilakukan oleh bakal pembeli sebelum membuat pembelian (membayar deposit) supaya urusan pembelian tidak ‘tersangkut’ dan hanya merugikan masa dan wang. Antaranya adalah:-

1) Kemampuan pembayaran Deposit – walaupun sesetengah bank/pembiaya memberikan pembiayaan sehingga 100%, sebaiknya pastikan anda sudah mempunyai simpanan sekurang-kurangnya 10% daripada harga rumah yang ingin dibeli. Sbg contoh, jika harga rumah tersebut RM300,000 maka anda mempunyai bajet RM30,000 untuk wang deposit 10% tersebut. Jika ini merupakan pembelian pertama, maka anda mempunyai pilihan untuk mengeluarkan simpanan Akaun 2, Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) anda.

2) Kos Pindahmilik (Pembelian) – Secara amnya, disyorkan supaya bakal pembeli menyediakantambahan 5% daripada harga rumah untuk kos-kos berkaitan pembelian rumah seperti Guaman, Penilaian, Duti Setem dan kos berkaitan. Kos ini biasanya adalah jauh lebih rendah untuk pembelian rumah pertama kerana duti setem yang lebih rendah (berdasarkan Bajet 2011 Duti Setem hanya 50% untuk pembelian pertama). Dalam sesetengah kes, bank juga akan membiaya sebahagian kos seperti penilaian tetapi sebaiknya bajet 5% ini disediakan.

3) Kelayakan Membeli - Ini seharusnya menjadi syarat pertama yang perlu anda lakukan. Sekiranya anda pasti bahawa sememangnya rekod pinjaman sedia ada anda (CCRIS) adalah kurang baik iaitu mempunyai rekod bayaran lewat 2 bulan atau lebih serta mempunyai rekod CTOS, maka sebaiknya anda kemaskini bayaran anda terlebih dahulu dan menunggu sehingga 6 bulan lagi sebelum membuat pembayaran. Untuk semakan rekod CCRIS, anda boleh melakukannya di Bank Negara Malaysia (atau cawangannya) yang mana mengambil masa kurang 5 minit di kiosk-kiosk yang disediakan. Ini biasanya jarang dilakukan oleh bakal pembeli dan seseorang itu hanya mengetahuinya apabila dimaklumkan bank bahawa permohonan mereka ditolak kerana mempunyai rekod kewangan kurang baik.

4) Bajet pembelian – memandangkan pembelian rumah merupakan pelaburan terbesar seseorang itu, maka sebaiknya perancangan kewangan yang baik perlu dilihat dan diatur terlebih dahulu sebelum membuat pembelian. Secara amnya, bank membenarkan nisbah pembayaran bulanan untuk pinjaman perumahan sebanyak 1/3 daripada gaji kasar peminjam. Sebagai contoh, jika anda anda (atau bersama pasangan anda) adalah RM8,000 maka secara asasnya anda boleh memohon pinjaman perumahan dengan bayaran bulanan lebih kurang RM2,600 – yang mana harga rumah lebih kurang RM350,000-RM400,000 dan bergantung kepada tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, ini sudan tentunya akan bergantung kepada komitmen bulanan dan gaji bersih anda yang akan dinilai oleh bank dalam memberikan kelulusan pinjaman.

Setelah mendapati bahawa anda melepasi syarat atau persediaan di atas, barulah persediaan menjurus kepada pemilihan rumah dilakukan. Untuk itu, kita akan melihat lebih spesifik kepada hartanah atau kediaman jenis bertingkat seperti apartment atau kondominium.

Antara ciri-ciri yang perlu dikaji atau diperhatikan sebelum membuat keputusan membeli adalah:-

1) Lokasi – dalam apa jua jenis pelaburan hartanah, ini sememangnya menjadi faktor utama tetapi untuk pembelian hartanah bertingkat ianya menjadi lebih kritikal berbanding kediaman bawah seperti rumah teres dan sebagainya. Ini disebabkan hartanah jenis ini melibatkan kepadatan yang tinggi dan seterusnya lokasi dan faktor persekitarannya memainkan peranan penting. Walau bagaimanapun ianya adalah subjektif kepada pembeli sama ada mahukan lokasi yang hampir kepada tempat kerja, sekolah, kawasan komersil dan sebagainya.

2) Kepadatan – Kepadatan penduduk atau unit kediaman merupakan antara faktor utama dalam memilih kediaman bertingkat seperti apartment atau kondominium pada masa ini. Tanah yang semakin berkurangan juga telah menyebabkan pembinaan perumahan semakin ‘tinggi’ akibat daripada keluasan tanah yang semakin mengecil. Ini seterusnya menyebabkan bilangan tingkat sesuatu bangunan juga meningkat. Jika suatu masa dahulu kediaman 5 atau 10 tingkat sudahpun dianggap tinggi, pada hari ini anda boleh lihat bangunan-bangunan kediaman bertingkat sudah banyak yang melebihi 15 tingkat dan ada diantaranya melebihi 20 tingkat terutamanya kondominium mewah di kawasan strategik. Kepadatan yang tinggi bermakna anda terpaksa berkongsi dengan lebih ramai orang untuk kemudahan yang disediakan juga kawasan umum bersama penduduk-penduduk lain dan ini memberikan tahap ‘privasi’ yang rendah.

3) Ruang / Keluasan Unit – Pilih kediaman dengan saiz yang mencukupi untuk keluarga anda. Tentukan bilangan bilik yang anda kehendaki dan keperluan anda. Terdapat apartment yang luas tetapi hanya dengan 1 atau 2 bilik atas sebab permintaan yang wujud. Walau bagaimanapun, kebanyakan apartment atau kondominium pada hari ini mempunyai sekurang-kurangnya 3 bilik tidur dan 2 bilik air sebagai ciri-ciri standard. Apa yang perlu anda tentukan hanya keluasan lantai yang anda mahukan. Secara amnya, saiz apartment biasa adalah dari 850k.p. – 1,000k.p. manakala kondominium mempunyai saiz bermula dari 1,000 k.p sehingga melebihi 2,000 k.p. Walau bagaimanapun di sesetengah kondominium terdapat unit-unit studio yang kecil (sekitar 600-800 k.p) ditawarkan kepada pembeli disamping unit ‘penthouse’ yang mempunyai saiz 2 – 4 kali ganda dari unit-unit biasa di apartment atau kondominium berkenaan.

4) Kemudahan kejiranan – Setiap jenis apartment atau kondominium mempunyai ciri-ciri kemudahan kejiranan yang tersendiri atau ‘harta bersama’. Antara yang paling biasa disediakan untuk sesuatu kediaman bertingkat adalah dewan serbaguna, taman permainan kanak-kanak dan surau. Sebahagiannya mengenakan caj yuran pengurusan bergantung kepada kemudahan yang disediakan. Ini bermakna, jika terdapat banyak kemudahan yang disediakan maka lebih tinggi pula yuran pengurusan kerana kos penyelenggaran yang tinggi. Antara kemudahan-kemudahan lain yang disediakan untuk kediaman bertingkat seperti kondominium adalah gimnasium, gelanggang skuash dan/atau tenis, tadika dan kolam renang.

5) Keselamatan / Sekuriti – Ciri keselamatan atau sekuriti biasanya dianggap sebagai salah satu kemudahan yang menjadi salah satu ciri sesebuah kediaman bertingkat. Memandangkan bilangan penduduk yang ramai dan terdapatnya kemudahan awam untuk kegunaan residen, maka faktor keselamatan perlu diutamakan untuk mengelakkan perkara yang tidak diingini dari berlaku seperti kecurian dan pecah masuk dari pihak luar. Sebaiknya pilih kediaman yang mempunyai ciri keselamtan yang tinggi seperti mempunyai pengawal keselamatan bertugas 24-jam serta laluan keluar masuk berpagar dan dipantau kamera litar tertutup (CCTV).

6) Yuran Pengurusan – Penting!.. Jangan sesekali terlepas pandang kos Yuran Pengurusan yang perlu anda bayar apabila mula mendiami rumah anda. Yuran pengurusan berkait rapat dengan saiz unit rumah anda serta kemudahan yang disediakan. Ini bermakna lebih besar unit rumah anda dan lebih banyak kemudahan kejiranan yang disediakan maka lebih tinggi yuran pengurusan yang perlu anda bayar. Secara amnya, bagi kediamana yang tidak mempunyai kawalan keselamatan dan kolam renang (seperti apartment kos sederhana), yuran pengurusan adalah sekitar RM60 (bergnatung kepada bilangan unit) manakala kediaman yang mempunyai kemudahan-kemudaha tersebut termasuk tambahan-tambahan kemudahan yang dinyatakan di atas, yuran pengurusan adalah sekitar RM0.18 – RM0.30 sekaki persegi. Walau bagaimanapun, yuran pengurusan yang tinggi ini akan diimbangi dengan bilangan unit yang terdapat di kawasan berkenaan. Ini bermaksud, lebih banyak unit kediaman maka lebih rendah yuran pengurusan yang perlu dibayar kerana ianya dikongsi dengan lebih banyak pemilik. Sila pastikan berapa yuran pengurusan yang perlu dibayar sebelum anda membuat pembelian. Bagi pembelian projek perumahan baru, ia biasanya akan menjadi lebih tinggi daripada apa yang anda tannya ketika membuat pembelian kerana selepas tempoh pembinaan (biasanya 2-3 tahun) kos akan meningkat dan berbeza dari sebelumnya.

7) Tempat Letak Kereta Yang Disediakan – Secara umumnya, kebanyakan apartment atau kondominium menyediakan satu ruang tempat letak kereta khas untuk setiap unit rumah. Bagi kondominium yang lebih mahal atau lebih luas, kadangkala 2 atau lebih ruang letak kereta diberikan sebagai sebahagian dari pembelian unit berkenaan. Ini biasanya dinyatakan di dalam Dokumen Perjanjian Jual Beli sebagai ‘Petak Aksesori’ atau kadangkala menggunakan Perjanjian berasingan untuk tujuan ini. Di sesetengah projek kediaman baru, anda boleh membeli ruang letak kereta tambahan dengan harga tertentu (biasanya melebihi sepuluh ribu RM!) jika anda hanya diperuntukkan satu ruang letak kereta dan mahukan ruang tambahan.

8 ) Kawasan Umum /’Harta Bersama’ – biasa dikenali sebagai kawasan ‘harta bersama’ (common properties) antara pemilik. Antara yang boleh anda pertimbangkan adalah kawasan yang luas dan sesuai dengan kepadatan yang ada serta ruangan letak kereta pelawat yang memadai. Ini penting supaya pelawat anda tidak berasa serik untuk datang lagi ke rumah anda kerana tidak mempunyai tempat letak kereta yang mencukupi dan terpaksa meletak kereta mereka jauh di luar kawasan kediaman anda.

Selain dari ciri-ciri di atas anda bolehlah perhatikan beberapa perkara lain sebelum membeli apartment atau kondominium seperti susunatur bangunan, sama ada mengadap antara satu blok dengan yang lain atau mengadap matahari terbit atau terbenam serta laluan keluar masuk ke kediaman tersebut. Laluan keluar masuk ini mungkin menjadi penting jika majoriti kediaman di kawasan berkenaan adalah kediaman bertingkat dan mempunyai kepadatan yang tinggi. Jika hanya terdapat satu laluan masuk dan ianya tidak cukup untuk menampung kepadatan yang tinggi tersebut, anda mungkin terpaksa menempuh kesesakan setiap pagi dan petang untuk keluar dari kawasan kediaman anda.

Semoga sedikit tip-tip yang saya berikan di atas dapat membantu anda dalam membuat keputusan membeli kediaman bertingkat seperti apartment atau kondominium.

p/s: credit to tipshartanah

Guaranteed Income at Every Step!

Life is like a board game, full of excitement and surprises. In a board game, you use a dice to move forward landing on opportunities to build your winning points. Likewise, in life you have control of it by managing effectively the surprises coming to you and your family, at the least to be free of financial worries.

At Hong Leong Assurance, we understand your needs and desires. Your wish to live a life with financial security and protection with your loved ones is our quest in introducing HLA Income Builder. This plan provides you and your family Protection, Savings and Guaranteed Yearly Income.

With HLA Income Builder, you have:

Short term commitment - Short term premium payment commitment of 9 or 12 years
Guaranteed Yearly Income - from year 1 until age 90
Long term protection - up to age 90



Applicable Rider(s)
Complement this plan with our wide range of supplementary benefits / riders.

Income 20, Income 30 & Income 40 Rider
Guaranteed Yearly Income from year 1 until expiry.

Income D-20 Rider
Guaranteed Yearly Income from year 21 until age 90.

Income D-30 Rider
Guaranteed Yearly Income from year 31 until age 90.

Income D-40 Rider
Guaranteed Yearly Income from year 41 until age 90.

Source: Hong Leong Assurance Berhad